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全民彩票交流群群号 东莞首推密度分区,城区TOD区域容积率最高可增长115%

作者:匿名日期:2020-01-11 13:37:48
摘要: 按照《标准》,中心城区、松山湖和滨海湾三大片区,以及轨道站点tod地区等城市重点发展区域的容积率将大幅提高,部分区域容积率增长将超过100%。以城区处于密度一区tod区域的商业项目为例,容积率将翻番,增长约115%,非tod的一般区域也将增长65%。密度分区后,在东莞城区、松山湖以及临深片区的tod区域,居住用地容积率最高将增长65%,滨海湾片区可能还更高。

全民彩票交流群群号 东莞首推密度分区,城区TOD区域容积率最高可增长115%

全民彩票交流群群号,在土地资源日益紧张的当下,如何实现城市空间的高质量发展,提高土地效率,打赢“拓空间”攻坚战,成为东莞城市规划工作的一个重大命题。

近日,东莞市自然资源局正式印发《东莞市密度分区技术标准(试行)》(以下简称为《标准》),首次建立差异化的密度分区管理机制,将城市建设用地密度分区定为五个密度等级,综合考虑城市生态环境、空间组团、区位条件、交通条件、配套承载力条件等因素,制订出一套容积率计算标准和规则,改变以往“一刀切”的容积率标准。

按照《标准》,中心城区、松山湖和滨海湾三大片区,以及轨道站点tod地区等城市重点发展区域的容积率将大幅提高,部分区域容积率增长将超过100%。

“一张图+一公式”,精细管控容积率

从广深高速进入东莞大道,沿地铁2号线依次经过南城总部基地、东莞国际商务区和行政文化中心区,一派高楼林立的都市风光,一间间大型商业综合体内,吃、住、购、游、乐一应俱全。而不远处的水濂山与同沙水库,郁郁葱葱、波光潋滟,生态宜人的气息扑面而来。这样疏密有致的格局,让市民生活的便利距离拉近,又擦亮了城市的绿色生态底色。

经过40年的高速发展,东莞的土地开发强度已经逼近生态极限,空间发展的制约,成为目前东莞发展最全局、最深层次的制约之一。如何以生态空间山清水秀、生活空间宜居适度、生产空间集约高效,推动城市空间的高质量发展?这是东莞自然资源人一直在思考的命题。

“二维空间是一个城市的建设面积,三维空间则是城市的建设总量。”东莞市自然资源局详细规划科负责人表示,东莞土地资源紧张,城市发展不可能一直在二维平面上“摊大饼”扩张,需要向立体三维要空间。密度分区其实就是用地容积率分区,所指向的正是城市三维立体开发的问题。

与以往“一刀切”确定容积率的粗放管理模式不同,《标准》构建了“一张图+一公式”为核心内容的管控机制。政府通过密度分区这根指挥棒,以分级分类的方式精细管控容积率,从而调控城市发展方向、引导城市建设空间布局。

其中,“一张图”是指密度分区图。市域密度分区指引图由市自然资源局结合生态保护、历史文化、轨道交通及土地价值等因素,将全市域分为高、中、低三个层级,其中高密度区约占全市建设用地的30%-35%、中密度区域约占65%-60%,低密度区约占5%。各园区、镇街密度分区图则将结合正在开展的国土空间规划一并开展,在市域密度分级指引图的指导下,按密度由高到低细分为密度一区到密度五区共五个层级。

在市域密度分区指引图上可以发现,东莞三大中心区——中心城区、松山湖和滨海湾——作为东莞发展的重点区域,呈现密度级最高的红色。其余的红色高密度区域则分布于各镇街的轨道tod站点附近。

在密度分区图确立的基准容积率的基础上,还制定了一套容积率计算公式,加入了组团特征、规模、道路、轨道站点和特别政策五大修正系数。

基准容积率体现了东莞对用地功能的分类管控。其中,大幅提升商业办公、新型产业、工业、仓储用地建设强度,特别是对于商业办公用地将不设容积率上限。再算上修正系数,重点区域商业用地的容积率将大幅度提升。以城区处于密度一区tod区域的商业项目为例,容积率将翻番,增长约115%,非tod的一般区域也将增长65%。

《标准》将东莞工业用地的基准容积率定为2.0-4.0左右,与国内先进城市水平看齐;新型产业用地的容积率则为3.0-5.0。对应相应的修正系数,重点区域的新型产业容积率还可进一步提升,实现轻型生产设备“工业上楼”,从而推动制造业的集约发展。

上述负责人表示,“实施密度分区后,将建立起公开透明、科学合理的容积率管控标准和计算指引,给予市场明确预期。”

可以预见,在不久的将来,在东莞的重点区域,将有更多刷新天际线的摩天大楼拔地而起,也将有更多的高楼里传出机器响动。

既集约利用土地,又保证生活品质

“香港有那么多的高楼大厦,把三维空间的开发强度做到了极致,同时人居环境也很好,该保留的生态都很好地保留了下来。”市自然资源局详细规划科上述负责人表示,这种疏密有致的城市发展格局非常值得东莞借鉴。

《标准》突出了东莞空间组团特色差异的理念。比如滨海湾新区作为全市参与粤港澳大湾区建设的重要发展平台,滨海湾片区的开发强度将适当提高,因此组团特征修正系数最高,中心城区、松山湖和临深片区其次。而水乡片区以打造生态文明建设示范区、优质生活圈为特色,开发强度则适当控制。

同时,顺应城市格局从沿公路发展到向沿轨道发展的转变趋势,《标准》还突出了轨道站点土地价值提升的理念。对于tod规划项目,根据地块周边轨道站点类型及覆盖情况,赋予较高的修正系数,由此引导城市发展向轨道站点周围集中,以实现交通服务效率最大化,让市民的生活更便捷。

以香港的规划理念为例,让80%的工作人口和居住人口都要在地铁站的500米范围内,就是步行可达的范围内。

密度分区后,在东莞城区、松山湖以及临深片区的tod区域,居住用地容积率最高将增长65%,滨海湾片区可能还更高。这意味着,未来东莞大量的人口将聚集于轨道站点附近居住。

执行密度分区向三维发展要空间,并不意味着东莞将无限制地盖高楼大厦。与广州、深圳等特大城市的高强度、高密度形态不同,东莞空间形态整体疏朗,生活环境舒适,密度分区既要提升土地的集约利用水平,又要保证生活品质,体现地方特色和城市竞争力。

为了满足人们对于居住环境宜居舒适的需求,密度分区对居住用地提出了适度提高的原则,并设置了容积率上限。同时,《标准》的修正系数还鼓励构建小街区密路网,提升交通微循环及步行舒适性。

在市域密度分区指引图上还可以看到,全市自然保护区、森林公园以及水源保护区周边,分布着一批绿色的低密度区域。“我们特别在对生态人文空间强制保护的基础上,将生态环境敏感的周边地区,如水源保护区、自然保护区和森林公园周边,定为低密度区,以充分保障生态效益发挥。”上述负责人表示,“按照新标准,这些低密度区的容积率将低于目前执行的标准。”

密度分区背后的城市经营逻辑

除了生态因素之外,东莞在此次密度分区工作中,还特别强调容积率提升背后的公共设施配套支撑。

以居住为例,根据测算,每增加10万平方米的居住建筑量,新增人口约2600人,需新增九年义务教育学位350个,每年需投入教育经费约750万元,这还不包括学校建设的费用。“如果没有这些公共设施的投入,就不足以支撑高密度人口的需求,就会影响城市的品质和土地的价值。” 市自然资源局详细规划科负责人表示。

“把容积率比作是树,那公共配套设施就是根,根不够强大,树就要倒。”上述负责人打了个形象的比方,“所以,容积率的提高必须要建立责、权、利对等的机制。”

目前,东莞在公共设施配套建设上,还存在一定的短板。“对比在轨道、道路、资源保障以及水污染治理等城市基础设施投入,深圳是东莞的2倍多,这还没有算上在教育、医疗、养老、公园等方面的公共配套投入。”

因此,在此次的密度分区中,还特别强调通过校核引导城市承载力。公共设施充足、交通条件优越、市政供给能力强的区域,优先提高开发强度。反之,公共服务设施承载能力不足的区域,则控制开发强度。同时,还鼓励公共设施建设集约用地、提高开发强度以增加公共服务供给,对于公共设施容积率采取按需赋值。

“我们希望东莞的基础设施建设、城市品质提升、土地价值提升和财政收入增长四个方面能形成良性互动的局面。”上述负责人表示。

【记者】郭文君

【作者】 郭文君

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端